一、区位分析
博邦股份青云山康养生态观光农林产业园拟建地址位于桃源县三阳镇中心村，即原太平桥乡中心村龙家堉组青云山麓。
1.区位交通：项目拟建地址龙家堉组青云山距离桃源县城29公里，约45分钟车程距离常德市区55公里，开车走高速到桃源转乡道至项目地约1小时30分钟，处于乡村旅游2小时路程范围之内。以项目地为中心，周边两小时路程范围内的城市包括桃源、常德市区属于项目的核心目标客源市场。
2.经济区位：常德市位于湖南北部，环洞庭湖生态经济圈核心城市之一，是湖南省第三大经济体，经济总量常年位列湖南城市前三，2017年，常德市在全国城市排名第71位。常德经济的稳定发展，有利于城乡居民消费的升级，包括对生态健康安全食品、休闲体验、旅游度假、康养度假产品的需求将增加。2017年，常德市休闲农业经营收入31.7亿元，增长22%。
3.旅游区位：桃源，因东晋诗人陶渊明的《桃花源记》而闻名于世，历来被誉为“世外仙境”，桃花源旅游区是湖南乃至全国的知名旅游目的地。
4.城市人口：截止2017年末，常德常住人口584.5万人，其中城镇人口301.8万人，农村人口282.7万人，城市人口数量名列长沙、衡阳、邵阳之后，人口基数大，市场巨大。
二、场地自然资源条件分析
项目所在的桃源县是一个存在着丰富天然富硒资源的县域，也是我国一个难得的长寿和富硒并存的区域。项目拟建地址位于桃源县三阳镇中心村，即原太平桥乡中心村龙家堉组青云山麓，处于桃源县土壤富硒分布地带。项目选址四周为山地丘陵，最高海拔位于区域青云山寺庙处。区域山体集中连片上万亩梯田油茶，树龄10年居多，是博邦股份高产油茶生产基地，其生产的“桃花源富硒茶油”获得中国、美国、日本、欧盟四大有机认证，“桃花源”商标已获湖南省著名商标。
从休闲农业与乡村旅游发展所需的自然资源禀赋来看，一方面，区域富硒油茶集中连片开发有利于油茶产业的集中作业和产业发展，另一方面，该片区富硒油茶基地集中连片种植，区域多年形成的自然动植被遭到破坏，影响了原有绿水青山的自然景观风貌，对农业产业开发有利，对开展生态旅游不利，需要在发展休闲旅游的过程中进行修复。
首先，在富硒油茶基地开垦过程中，原有的野生的乔木、灌木、花卉、果树等动植物均遭到毁坏，不利于区域生物多样发展，山地地表的深翻也造成了土壤层一定程度的破坏，打破了区域原有相对平衡的动物、微生物环境，只有在相关休闲旅游体验核心片区恢复生物多样性，才能满足游客休闲旅游对自然生态环境的需求。
其次，全部开梯导致山体的水土涵养功能和气候调节功能减弱，易造成水土流失和加速水分蒸发，夏季高温时，区域的气温会较高，尤其是每当下雨过后，区域山塘水体容易浑浊淤积。在休闲旅游相关区域，要增加本土乔木、灌木、花卉、水果、中药材的种植，一是丰富林草层次，恢复生物多样性，二是方便开展休闲旅游体验活动，三是实现立体循环种养提高单位面积土地的利用率与产出率。
再次，大面积单一的人工富硒油茶林背景，植物结构与油茶林形成的自然景观风貌单一，虽然富硒茶油在味觉和营养保健方面胜过西方“橄榄油”，但是在乡村自然的山水田园视觉上，油茶林单一的视觉背景不是城市游客理想最佳的乡村旅游目的地，需要在后期开发的时候注意避免和减少这方面的不利因素影响，尤其是发展生态休闲康养要充分考虑区域生态的环境承载能力。
值得一提的是，庆幸青云山寺庙及半山腰以上山体保留了原始的自然植被面貌，没有被人工开发油茶梯田，也是是本项目唯一赖以生存与发展的自然生态背景，所以在发展休闲农业与乡村旅游的过程中，必须依托区域良好的自然植被进行项目布局设计。现有的办公楼、木炭场周边具有较大面积的空地资源，可以满足后期开发休闲旅游的建设需求。
此外，拟建区域有集中山塘7亩左右，另有分散山塘水域3亩左右，为项目开展休闲、观光、体验、康养提供了宝贵的水资源。区域封闭的空间内，山脉高低错落的穿插与走势、水塘的蜿蜒造型、森林的绿色装饰、田园的自然分布，在空间上容易形成一幅自然的山、水、林、田、园的乡村田园美景图画，有利于后期发展建设生态休闲与康养度假项目所需要的绿水青山生态空间。
青云山康养生态观光产业园拟建区域为山谷地带，区域自然生态环境较好。油茶是世界上最佳的食用油，有“东方橄榄油”之美誉，油茶产业也是富民产业，健康产业，尤其是企业有“桃花源富硒茶油”产品作为坚实的产业基础，具备强有力的产业支撑。休闲农业与乡村旅游除了强调一产的农业生产功能和二产的加工功能，还强调三产的休闲旅游、生态观光、养生康养、文化教育功能。
目前，国内不少休闲农业与乡村旅游项目不立足农业产业和产品创新开发，纯粹幻想以单一的旅游产品来赢得市场，殊不知大多数乡村旅游项目在区位、交通、资源上并不具备高端旅游资源的优势，任何乡村产业只有围绕“一二三产业融合发展”才能够实现项目的综合效益最大化。纵观日本、台湾休闲农业与乡村旅游项目，其成功之处也就在于“一二三产业融合发展”，具体表现就是台湾、日本的农庄、牧场、农园多数都是为了让游客和市民更好的与其生产的产品对话，通过环境打造、理念融入、氛围渲染、观光休闲、科普教育、项目体验，推崇和引领一种差异化的生活方式和产品文化，让游客和市民在其推崇的独特日常生活中，购买和使用其生产的产品，增加对企业和产品的信赖，从而有力的带动产品和销售。因此，在当前调和油仍然占据国内主导市场，茶油未能完全被国内外市场接受的背景下，博邦股份适当发展生态旅游，借助旅游体验能够宣传其油茶健康养生理念，缩短产品与用户之间的距离，减少产品与用户之间的间隙，加强产品与用户之间的粘性、互动，提高博邦油茶的品牌知名度，带动油茶产品及相关延伸产品的销售，加强基地的生产管理，优化企业产品结构和销售模式等具有重要的作用好意义。当前，博邦股份拥有几十万亩油茶生产基地，具备年加工1万吨有机茶油的强大生产能力，并积累的数量庞大的茶油忠实用户，具备发展休闲农业与乡村旅游的扎实基础。
三、场地设施条件分析
1.原有办公楼
原有办公楼适合用于园区的日常办公、管理、员工住宿。
2.废弃的木炭加工厂
废弃的木炭加工厂可以在原有结构框架的基础上进行改造，可以改造成生态阳光餐厅，一侧的木炭窑洞则可以保留修缮，可以作为休闲茶饮区域。
3.联排废旧管理房
位于木炭加工厂左前方的一排废旧管理房可以进行改造，可以作为室内休闲活动空间。
四、规划发展方向
1.以富硒油茶为主题，突出富硒油茶康养特色
以富硒油茶产业为基础，以油茶养生休闲为主题，以绿色有机茶油体验为理念，以乡村旅游为突破口，开展富硒油茶基地科普观光、富硒油茶基地户外运动、油茶科普馆、传统榨油体验、富硒油茶产品体验与购物、康养度假、富硒油茶树认种认养、油茶林下休闲项目，让游客在园区现场从视觉、味觉、嗅觉、触觉、听觉上全方位感受“桃花源富硒茶油”的健康与有机，加强游客对桃花源富硒茶油养生保健功能的认知与了解，从而从内心真正认同食用富硒茶油。
2.以复合式生态循环农业、林下立体农业为导向，提高土地利用率、产出率
立足生态循环种养、立体农业，积极拓展进行林下药材、花卉、中蜂、禽畜的套种套养，参考天圆地方旅游规划团队在长期的规划设计与实践中总结的“休闲农业与乡村旅游6园模式”：采摘果园（山上：果、药、茶、菌、蜂立体种养）——绿色田园（山下：稻田公园、稻田立体种养、鱼稻共生系统）——农家牧园（山中：珍稀禽畜与家禽散养）——水上乐园（山谷：有机鱼塘、垂钓休闲、亲水游道、湿地景观）——有机菜园（山边：有机蔬菜、保健蔬菜、水果蔬菜、老种子蔬菜）——乡村花园（山脚：庭院经济、庭院景观、农耕文化体验），合理布局生态农业项目。积极创新企业发展模式，使其在为园区提供健康安全食材、休闲旅游、康养度假、科普教育的同时，积极探索城市社区订单农业模式，以“桃花源富硒茶油”为纽带，以青云山康养生态观光产业园为线下旅游体验平台，使博邦成为城市社区健康安全的粮油、蔬果、禽蛋、鱼肉、牛奶的生态农场，布局未来乡村绿色经济产业，助力乡村振兴。
3.拓展园区的多功能性，实现一二三产业融合发展
农业不仅具有粮油生产的基本供给功能，还具有生态功能、教育功能、历史文化传承功能、养生功能、旅游功能、休闲功能。在满足基本的茶油生产功能之外，园区应该积极拓展休闲功能、旅游功能、养生功能，尤其要发挥农业的休闲功能、教育功能和养生功能。
园区的休闲功能：中国传统农耕文明在乡村，传统文化的根在乡村。乡村相对于城市受到工业化的影响和破坏相对较少，农村的自然环境、农业资源、田园景观、农业生产内容和乡土文化等都是城市所没有的，乡村的宁静、乡土人情是吸引都市人休闲旅游的稀缺资源。园区以桃花源富硒油茶为主题，园区的休闲项目可以紧紧围绕富硒油茶的花、果、叶、干、根进行，例如：
1.选择大面积成片且林相整齐油茶丰产林，通过生态修复、清理林下杂灌、林下间种、点状混交、修建游步道等设施，提高油茶林的稳定性、观赏性和游览性，打造观花赏果景点。
2.春季开展茶林踏青和采“茶舌茶泡”活动。茶舌外表为乳白色。茶泡是茶树嫩叶在春冬交汇时温差变化大，并在风的效果下就会构成茶舌。茶舌茶泡果肉格外厚，味甜，松脆，爽口。
3.秋冬季节观花海、赏花果，开展茶花摄影大赛、茶花精油制作体验、体验养蜂、现摇富硒蜂蜜的农趣。
4.利用油茶花朵和枝条制作油茶植物标本、干花、艺术插画的体验。
5.在油茶林适度养殖当地良种土鸡，珍珠鸡、乌鸡、鹅、番鸭、香猪，并在油茶林搭建简易巢穴，开展“油茶林下亲子捡土鸡蛋”、“徒手捉鸡比赛”活动和“割草喂猪”体验。
6.在油茶林下散养孔雀、山鸡、竹鸡，可供游客观赏。
7.茶树菇生长于小乔木类油茶林腐朽的树根部及其周围，可以在油茶林下培育茶树菇，开展“油茶林捡蘑菇”趣味活动。
8.在部分油茶林下套种花生、黄花菜、土豆、紫薯、扁竹叶与观赏花卉，供游客农事体验。
9.油茶与上千种名贵茶花同科属，古油茶树可嫁接多种名贵茶花，且四季均可赏花。
10.油茶林认种认养活动，让都市人过一把“地主瘾”。
11.举办大型“富硒油茶果采摘节”，油茶果采摘比赛，游客自己上山采油茶果可以享受优惠折扣。
12.油茶传统木榨体验，感受榨油工艺及体验农耕乐趣，了解茶油从基地到加工生产到餐桌的全过程。包括木榨茶油的晒秋、去壳、碾碎（木碾体验）、蒸烤、挤榨农耕农具的体验。
13.富硒茶油烹饪、烧烤美食的体验。
14.油茶盆景、根雕、捆枝的艺术制作体验。
15.针对以山林为主的环境，挖掘山地运动休闲、森林自然教育、森林康养项目。
园区的教育功能：随着二孩政策全面放开，以及家长对孩子的成长的重视，孩子的喜好影响着大人的消费，要注重亲子教育，大自然是最好的老师，将农业融入教育，让儿童体验农耕的辛劳，知道粒粒皆辛苦的道理，体验生命生长规律，懂得自然生长美好，从而敬畏自然，热爱自然、保护自然。建设油茶科普馆，将油茶的种植方法、繁育技术、生长环境、提取方法、加工技术、食用方式、特色成分、保健价值、延伸产品、历史传说、典籍记录、包装设计一一进行科普展示，全方位展示桃花源富硒茶油的“东方神油”品牌形象。所谓一花一世界，一叶一菩提，园区的一草一树、一花一果、一虫一蝶、一蛙一鸟、一禽一畜等均可称为亲少年研学行户外素质教育的题材。
园区的养生功能：一是民以食为天，食安则民安，民安则国安，农产品食品安全影响着人们的身心健康，特别是长期食用“富硒茶油”能够起到预防疾病、降低风险、养生保健的作用。二是乡村新鲜的空气，健康的水源，安全的食物，温和的阳光是人类生活的所必需的宝贵资源。绿水青山就是金山银山，乡村的宁静、田园、乡土人情都是未来的稀缺资源。三是解除工作及生活的压力，回归自然、回归乡村，修养身心、让忙碌的身心得到自我修复、调整、舒缓，满足生态消费、文化消费、心灵消费的成为城市消费新潮流。四是未来5年，我国将有3亿城市退休老人，进入严重的老龄化社会，养生、养老的需求将大幅增加。随着乡村自然环境、医疗条件的改善，乡村将成为养老成本最低的地方。项目可以在园区自然生态环境好的青云山麓适度规模建设康养木屋，布局康养产业。
4.整合利用周边资源
一是宗教资源青云山寺庙，可以通过“桃花源富硒茶油”为纽带，结合寺庙开展宗教祈福旅游和素食养生运动，佛教崇尚的修生养性、素食养生与现代都市人追求的康养休闲息息相关，禅茶、禅食、禅医、禅修、农禅元素可以适当融入园区主题文化，提升桃花源富硒油茶“东方神油”的形象定位。
二是中心水库，拟建区域山背面就是中心水库，中心水库水域面积近千亩，水岸线蜿蜒曲折，呈卧龙状分布，两岸植被茂盛，绿树成荫，山清水秀，不是不可多得的自然资源。不仅能够为农业性生产灌溉、休闲旅游提供水源保障，还能够有效调节水库周边小气候。水库中的水蒸气能降低周边的温度，水气随循环流动，可以改善小气候环境，有一定的降温、增湿和净化空气减少灰尘、细菌作用，有利于“桃花源富硒茶油”的生长。在炎热的夏季,水库的平均温度和最高温度比市区能降低2-5℃左右。在干燥的冬季,水库相对湿度的平均值和最大值较市区高6%、10%，水库上空及周边的空气细菌数量远远少于市区，非常符合康养度假项目的调件。